Vous changez de résidence principale et louez un bien immobilier ? Document indispensable lors d’un déménagement, le bail fait état des obligations du propriétaire et du locataire. Logements concernés, durée, clauses que doit contenir l’acte… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de location avec Déménagez Malynx.
Les habitations concernées par un bail
Toute habitation vide doit faire l’objet d’un bail s’il s’agit du logement principal du locataire.
Location de logement vide
À la différence d’un logement meublé, une habitation vide ne dispose ni d’équipement ni d’électroménager. Il peut toutefois posséder une cuisine aménagée ou divers mobiliers (canapé-lit, bureau, etc.).
Bon à savoir : location saisonnière
Vous n’avez pas à signer de bail lorsqu’il s’agit d’une location saisonnière dans laquelle vous ne résidez pas plus de 90 jours par an.
Location d’un logement meublé
Depuis août 2015, un logement est considéré comme meublé s’il comporte un certain nombre de meubles indispensables à la vie quotidienne du locataire, à savoir :
- Réfrigérateur avec a minima un compartiment congélation ;
- Plaques de cuisson et four ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Vaisselle ;
- Table et chaises ;
- Literie et linge de lit ;
- Rangement ;
- Matériel de nettoyage.
En fonction du type de logement que vous louez, les modalités de contrat de location peuvent varier.
Quelle est la durée d’un bail ?
La durée du contrat de location varie en fonction de la nature du logement et du type de bail que vous allez signer.
Durée légale d’un bail d’habitation classique
Pour un appartement ou une maison vide, le bail s’étend sur :
- 3 ans si le propriétaire est un particulier ;
- 6 ans si le détenteur du bien locatif est une société ou une association.
Si l’habitation est meublée, la durée du bail est fixée à 1 an minimum.
Bon à savoir : durée d’une location étudiante
Dans le cas où le locataire est encore étudiant, la location du bail peut être réduite à 9 mois.
Période de location pour un bail mobilité
Vous êtes salarié en mission temporaire ou étudiant (en études supérieures, contrat d’apprentissage, stage etc.) et vous allez déménager de façon provisoire dans une habitation ? Dans ce cas, vous signez un bail mobilité qui peut s’étaler de 1 à 10 mois. La durée du contrat peut toutefois être modifiée par un avenant au contrat.
Bon à savoir : reconduction d’un bail mobilité
La loi interdit la signature de deux baux mobilité consécutifs pour le même logement. Ainsi, si vous souhaitez vous engager à nouveau, vous devrez donc signer un bail d’habitation classique.
Les clauses interdites dans un contrat de location
Certaines clauses ne doivent pas figurer sur le contrat de location. Elles portent sur l’assurance, les frais supplémentaires à charge et l’accès au bien.
Mentions interdites concernant les frais et l’assurance
Lors de la signature du bail, votre propriétaire ne peut vous imposer :
● La location d’un équipement annexe ;
● Des charges supplémentaires comme des frais de relance de quittance par exemple ;
● Le prélèvement automatique mensuel de votre loyer ;
● Une ponction du montant de votre loyer sur votre salaire ;
● Des amendes en cas de non-respect du contrat de bail ;
● Le paiement concernant l’état des lieux de sortie ;
● La compagnie où vous allez souscrire votre assurance habitation.
Mentions illégales concernant la jouissance du lieu par le locataire
En cas de travaux, le locataire doit permettre l’accès à l’habitation. Toutefois, si la réfection des lieux dure plus de 3 semaines, le propriétaire a l’obligation d’accorder une baisse de loyer à son locataire. Vérifiez que votre bail ne comporte pas la mention : « interdiction de recevoir une indemnité en cas de travaux d’une durée de plus de 21 jours ».
De plus, le bailleur ne peut vous interdire :
- De loger une autre personne de façon occasionnelle ;
- De mener des activités syndicales, politiques ou associatives au sein du logement.
À noter : l’ADIL peut vous aider
En cas d’hésitation, n’hésitez pas à joindre l’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) de votre département. Elle détient les réponses à vos questions.
Les clauses obligatoires d’un bail
Un contrat de location doit être rédigé en autant d’exemplaires que de parties. Le contenu du bail doit également faire apparaître un certain nombre d’informations obligatoires.
Règles relatives aux différentes parties signataires
Le contrat de location doit faire état de :
- L’identité du propriétaire et du locataire ;
- L’adresse du propriétaire ;
- La période de location ainsi que la date d’effet ;
- Le nom du siège social qui s’occupe de la gestion de l’habitation si celle-ci est en gérance.
Clauses concernant l’habitation
Le contrat de location doit aussi spécifier :
- La surface habitable ;
- Le nombre de pièces ainsi que le type de logement (appartement ou maison) ;
- Le type de bail ;
- Les travaux effectués depuis le précédent contrat de location.
Bon à savoir : l’absence de superficie
Le bail n’indique pas la superficie du logement ? Votre bailleur a 1 mois pour préciser la surface du logement en question. S’il ne renseigne pas cette information, vous êtes en droit de saisir le juge des contentieux au tribunal judiciaire.
Modalités relatives au loyer et aux charges du logement
Sur le bail, doivent être aussi renseignés :
- Le prix du loyer et la date de paiement ;
- Le coût des charges ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- Le montant du loyer de l’ancien locataire si ce dernier a quitté les lieux depuis moins de 18 mois ;
- Les honoraires éventuels de l’agence immobilière.
À noter : frais d’agence en cas de location
Les frais d’agence immobilière sont généralement partagés entre le propriétaire et le locataire. Ils ne doivent toutefois pas dépasser :
- La moitié de la somme totale due à l’agence immobilière ;
- Un tarif TTC au m2, compris entre 8 et 12 € le m2 (en fonction de la zone où il est situé).
Les mentions facultatives d’un contrat de location
En dehors des clauses obligatoires, votre bail peut aussi inclure des mentions souhaitées par votre propriétaire ou vous-même. Certaines clauses sont dites résolutoires. Si elles ne sont pas respectées, le propriétaire du logement est en droit de rompre le contrat de location. L’une des plus répandues est celle portant sur les impayés de loyers ou des charges.
En tant que locataire, vous avez alors 2 mois pour régler vos dettes de loyer. Durant cette période, vous êtes en droit de solliciter une aide financière au FSL et un report de paiement au tribunal d’instance.
Les documents annexes au bail
Lors de la signature de votre contrat, vous pouvez vérifier la présence des pièces jointes suivantes :
- Votre attestation d’assurance habitation ;
- L’état des lieux d’entrée ;
- L’état des risques et pollution, si l’habitation est sur un territoire à risques particuliers (inondation, séisme, etc.)
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le diagnostic d’exposition au plomb ;
- L’état de l’installation au gaz ou à l’électricité dans le cas où elle aurait plus de 15 ans ;
- Une copie de la convention Anah (Agence nationale de l’habitat), si le logement est conventionné comme tel ;
- Une copie de la grille de vétusté éventuelle ;
- Un extrait du règlement de copropriété si le logement fait partie d’un habitat collectif.
Bon à savoir : le diagnostic amiante
Sans autre demande de la part du locataire, le diagnostic technique est envoyé au locataire par mail. De plus, sachez que le diagnostic amiante n’est pas obligatoire. Vous pouvez néanmoins le consulter à votre convenance en tant que locataire.
Rétractation et résiliation d’un bail
Aucune des deux parties n’a la possibilité de se désengager après la signature du bail. Il est néanmoins possible de mettre fin au contrat sous certaines conditions.
La rétractation après la signature d’un contrat de location
Pour se rétracter :
- Le locataire doit respecter une période de préavis avant de mettre un terme à sa location.
- Le loueur doit attendre la date de fin du bail pour rompre le contrat, sauf en cas de fautes graves commises par le locataire (dettes de loyer, par exemple).
Mode d’emploi pour quitter un logement en location
Pour résilier un contrat de location, vous devez informer le propriétaire de votre souhait :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Par courrier remis en main propre.
Selon le motif évoqué, votre délai pour quitter les lieux peut être diminué à 1 mois. Cela s’applique par exemple dans le cas d’une fin de contrat de travail ou d’un problème de santé.
Bon à savoir : la résiliation par e-mail
La résiliation d’un bail par e-mail n’est pas considérée comme légale.
Le délai de préavis
Généralement, le préavis est de 3 mois lorsque vous décidez de rompre votre contrat de location. Il en est de même si vous partez à la retraite ou si vous avez démissionné.
Votre délai pour quitter votre logement est toutefois réduit à 1 mois dans les cas suivants :
- Obtention d’un logement social ;
- Problème de santé ;
- Perte d’emploi ;
- Mutation professionnelle ;
- Violences au sein du couple.
La signature d’un contrat de location est loin d’être un acte anodin. Si le bailleur doit se conformer aux règles en vigueur, le locataire a également des obligations. Selon votre situation, vous pouvez obtenir des aides pour votre déménagement. Aussi, n’hésitez pas à consulter notre guide des dispositifs d’aide au déménagement.
Les 4 points clés à retenir :
● La signature d’un bail est obligatoire dès que vous louez une habitation à titre de résidence principale ;
● La durée d’un bail est de 3 à 6 ans pour un logement vide. Elle est limitée à 1 an maximum pour un logement meublé et 9 mois pour une location étudiante ;
● Si le bail doit stipuler un certain nombre de clauses obligatoires, la loi interdit aussi certaines mentions ;
● Le délai de préavis d’un contrat de location est généralement de 3 mois. Il peut être diminué à 1 mois sous certaines conditions.
